Das gewerbliche Mietrecht unterscheidet sich vom Wohnungsmietrecht dadurch, dass hier größere Vertragsfreiheit herrscht und die soziale Komponente, die viele Regelungen des Wohnungsmietrechtes durchdringt, wegfällt. Daher ist eine sorgfältige Gestaltung der gewerblichen Miet- und Pachtverträge wichtig, so dass sich in der oft langjährigen Vertragsbeziehung kein Streit ergibt.
Häufig ist eine feste Laufzeit von gewerblichen Mietverträgen gewünscht, in denen eine ordentliche Kündigung für beide Seiten ausgeschlossen ist. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Dies bringt einem gewerblichen Mieter oder Pächter Sicherheit im Hinblick auf Investitionen, die er am Standort für sein Unternehmen tätigt. Gewerbliche Vermieter wollen Leerstand vermeiden und langjährige Mieteinnahmen erzielen.
Der Gesetzgeber hat hier jedoch in § 550 BGB vorgesehen, dass Mietverträge mit einer festen Laufzeit von über einem Jahr schriftlich abgeschlossen werden müssen. Über § 578 Abs. 1 und 2 BGB ist § 550 BGB auch für die Vermietung von Grundstücken und gewerblichen Räumen anwendbar. Schriftform heißt, dass alle Regelungen des Vertrages schriftlich in einem Dokument festgehalten und anschließend von allen Parteien eigenhändig unterschrieben sein müssen. Hintergrund ist, dass bei langjährigen Verträgen auch möglichen Rechtsnachfolgern klar sein soll, was nun eigentlich in dem Vertragsverhältnis gilt. Spätere Änderungen per Handschlag oder E-Mail beseitigen die Schriftform des Vertrages insgesamt, so dass dieser ordentlich kündbar ist. Darüber hinaus müssen die schriftlichen Regelungen auch aus dem Dokument heraus klar verständlich sein. Lassen sich die wesentlichen Elemente eines Mietvertrages (Nutzungsgegenstand, Nutzungsrechte, Entgelt, Laufzeit) nicht klar aus den schriftlichen Regelungen entnehmen, kommt es wiederum zur Kündbarkeit. Hierzu gibt es eine ausufernde Rechtsprechung, so dass eine rechtliche Beratung vor Abschluss von Verträgen und Nachträgen notwendig ist.
Es gibt derzeit Überlegungen der Regierung, das strenge Schriftformerfordernis gesetzlich aufzuweichen.
Es können auch Mietverträge geschlossen werden, die mehr als 30 Jahre Laufzeit ab Vertragsschluss haben. § 544 BGB gibt ein außerordentliches Kündigungsrecht für jede Vertragspartei nur nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache. Wenn also – wie häufig im Bereich erneuerbare Energien – nach Vertragsschluss mehrere Jahre vergehen, bis der Nutzer tatsächlich auf das Grundstück muss, zählen die 30 Jahre erst ab der tatsächlichen Überlassung.
Eine besondere Expertise haben wir im Bereich der Überlassung landwirtschaftlicher Flächen für Zwecke der Windenergienutzung und für Freiflächen-Photovoltaikanlagen. Dabei gibt es besondere Herausforderungen bei der Gestaltung des Nutzungsentgelts. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses steht meist noch nicht fest, ob und in welchem Maße auf dem konkreten Grundstück Anlagen errichtet werden. Daher wird das Entgelt häufig als Flächenpoolentgelt vereinbart. Alle Eigentümer in einem bestimmten Gebiet, das für eine Bebauung mit Windenergieanlagen geeignet erscheint, erhalten ein Gesamtnutzungsentgelt. Der Aufteilungsschlüssel, aus dem sich letztlich das Entgelt für den einzelnen Eigentümer ergibt, muss im Vertrag genau definiert werden. Wenn das Nutzungsentgelt in einem Prozentsatz der Erlöse des Nutzers aus dem Stromverkauf bestehen soll, müssen auch die Erlöse genau aufgeführt werden.
Gerade im Bereich der Windenergie ist es wichtig, dass möglichst alle Grundstückseigentümer des betroffenen Gebietes bei einem Planer Nutzungsverträge unterschreiben. Konkurrierende Planer in einem Gebiet können das Projekt erheblich verzögern. Wir begleiten daher Grundstückseigentümer bei der Gründung von Interessengemeinschaften oder Pachtpoolgemeinschaften. Hierdurch können Sie abgestimmt vorgehen und sich auch schon einigen, wie ein Gesamtnutzungsentgelt untereinander aufgeteilt werden soll.
Weitere Besonderheiten ergeben sich bei den Regelungen zum Rückbau der Anlagen und der Absicherung der Kosten hierfür, sowie diversen Klauseln, die für eine spätere Finanzierung der Anlagen unerlässlich sind.
Grundstücke, die landwirtschaftlich bewirtschaftet werden, erhalten eine Begünstigung bei der Erbschaft- und Schenkungssteuer. Wenn sie jedoch mit Photovoltaikanlagen bebaut werden, fallen sie bei der üblichen Vermietung an Dritte aus dem landwirtschaftlichen Betriebsvermögen heraus. Steht in der langjährigen Pachtzeit eine Hofübergabe an oder kommt es zum Erbfall, kann dies zu erheblichen steuerlichen Zahllasten führen. Die Begünstigung kann nach derzeitigem Stand erhalten werden, wenn der Grundstückseigentümer an der Betreibergesellschaft der PV-Anlage, welche ebenfalls Mieter wird, als Mitunternehmer beteiligt wird. Da Frau Rechtsanwältin Sieckmann auch Fachanwältin für Steuerrecht ist, können Sie bei uns – gerne in Zusammenarbeit mit ihrem Steuerberater – durch entsprechende eine Gestaltung abgesichert werden.